去年“3·26”一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公。本就是投资聚集地和调控灰色地带的商改住项目，一下子成了调控政策最严控的部分。商住这个词在北京楼市中消失，商业办公类产品被明确不再允许居住。曾经很多投资了商住公寓的人都感觉砸在了手里，但好在，随后出台的细则划分了界限：政策出台前已经居住的销售的可以按照原有设计继续保持水电供应，但在界限之后，则不能改水、改电，甚至不能有小户型供应。商办类产品一下子跌入谷底，库存压力大增。进入2018年，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营——这是否会是未来大量商办项目的集体出路呢？《广厦时代》采访的多位业内人士普遍认为，商办的未来出路取决于政策的走向，但期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。
上海、广州微调商办限购政策
“听说了吗？上海、广州的商办类产品都放开了一条口子，未来是不是商办类项目还可以用来居住？”
近日，在通州某商住楼的业主群里，几位投资了商住项目，却因为政策调控导致难以出手的业主，纷纷讨论起最近商办市场的动向。
事实上作为去年楼市调控组合拳的重要组成部分，商住房的概念已经在北京、上海、广州等重点城市中成为了历史名词。商业办公类土地不再允许建设成居住类产品的要求，让本已成为楼市成交主力的商住项目，一下子坠入谷底。或许是由于政策太过严厉，大量商办类项目面临库存积压的困境，一些城市也开始有条件地尝试为商办产品去库存。
去年12月29日，上海宝山区发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。
有业内人士分析认为，上海的商办项目转型租赁住宅，不仅盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，让商办物业做长租公寓的合法性更进一步。要知道按照之前的调控要求，商办项目是不能用于居住的。因此有不少此前购买了商住楼的投资人，都认为此举相当于放开了商办的居住功能，未来还有可能进一步放宽。
不仅是上海宝山，在新年交替之际，广州的公寓市场也迎来了一次小小的“松绑”。近日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，属于旧改商服类项目，可以不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓，但是销售对象依然不能是“个人”，必须是 “法人单位”才能购买。
北京商办库存创纪录
有观点认为，新年伊始上海、广州对于商办产品的微调，无论是转型租赁，还是允许小户型开发，均是由于政策严控近一年来，商办类项目受到了巨大的冲击。
其实在北京也是类似，住宅项目虽然供应有限，但商办产品却压力山大。
来自市场研究机构《地产营销人》的数据显示，2017年北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑，商办产品的库存量也达到了四年来的最高位。整理从2014-2017年的数据可以发现，去年北京商办供应套数突破2万套，达到20034套，为四年来最高，同比增长了32%；而成交套数却仅有9635套，远低于2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京楼市的商办库存达到45878套，创下了四年以来的最高位，库存量上升了29%。成交均价和成交金额分别为26616元/平方米和524.27亿元，同比分别下降了8%和36%。