拥有沿海、沿边优势的北部湾是我国西部经济发展最有活力的地区，北部湾沿海地区的钦州、北海、防城港三市凭借优良生态环境和相对低廉的房价吸引大量外地买房团前来消费。记者近日采访发现，北部湾沿海城市房地产去库存主要依赖“候鸟”跨省购房、本地居民改善型住房以及炒房团，仅防城港市外地购房群体就超过60%。为了“去库存”，北部湾各地虽然均采取了税费补贴等刺激措施，但压力和风险仍日益凸显。
滨海楼市去库存“压力山大”
防城港市北部湾大道两侧，映入眼帘的是各种地产广告，本地房地产行业正经受着很大的销售压力。防城港市住房保障和房产管理局负责人介绍，截至2016年5月，本市新建住宅存量276.95万平方米，按前36个月的月平均销售面积12.5万平方米计算，去化周期约22个月。
防城港市部分房企负责人表示，从2014年6月开始，楼盘销售量开始大幅度下滑，并认为短期内防城港市去库存压力较大，甚至有本地中小型房企负责人表示“因为销售困难，今后几年内将减少房地产业投资甚至停止投资”。
在北海市，各小区楼盘销售中心昔日门庭若市的风光景象也已然不再。一位家地产公司的黄姓销售经理称：“去年6月至今，整个楼盘销量下降了差不多四成。”黄经理一年内已经换了三家楼盘工作，几乎每个楼盘都一样，“销量不断下跌”。
北海市房地产交易中心的数据显示，2015年10月北海市新建商品住房交易量为1473件，交易面积13.28万平方米，而2016年2月的数据仅为819件，7.29万平方米，分别下降了44%和45%。但2016年4月的数据显示，北海市新建商品住房交易1625宗，交易面积14.28万平方米，较2015年同期有明显的上升。
另外一组数据更是清晰地勾勒出北海楼市“去库存”面临的压力：北海市目前房地产库存总量将近6万套，待售总面积超过400多万平方米，去库存的周期将近20多个月，而在2013年7月，北海市库存总量不到5万套。
北部湾另外一座沿海城市钦州也正面临着同样的“去库存”压力。钦州市房地产协会秘书长杨文海介绍，去年全市商品房销售面积为170.45万平方米，而目前钦州商品房的库存量约为190万平方米，此外还有大约100万平方米的商业地产存量等待着“去库存”。
但同时也应看到转机，随着广西高铁的开通，特别是城际动车以及跨省高铁的无缝衔接给全国各地的“候鸟族”到北部湾三市带来了极大便利，冬季到北海、防城港过冬的“候鸟族”越来越多，这也为各地的房地产市场带来了极大的转机，多个宜居楼盘被“候鸟族”看好。
多重因素致去库存举步维艰
为了“去库存”，防城港、北海、钦州均采取了控制土地供应、调整公积金贷款政策、出台契税减免补贴、加大城市外省营销等举措，一定程度上刺激了房地产销售，但“去库存”仍面临多重压力。
一是地区自我消化能力弱，“去库存”主要依赖跨省“候鸟”购房。数据统计显示，三市本级常住人口不到100万人，据不完全数据统计，三市房地产库存总面积近1000万平方米。以三区一县的北海市为例，城区常住人口不到60万，但目前房地产总库存量超400万平方米，远远超过本地常住人口的改善型需求。