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北京新旧房冰火两重天 二手房市场开始复苏

2023-05-10 14:56:27

在自住房进入集中成交的带动下,8月的北京新房市场出现成交量的回暖,而在新房市场的影响下,改善型和刚需客群也纷纷在二手房市场出手,促使二手房有了成交量上的明显上升。不过,仔细对比新房、二手房市场的现状后发现,剔除自住房的供应,北京新房市场还未见实质性量价提升;而二手房市场也在买方市场的主导下,虽然成交量已呈上升趋势,但价格仍在低位徘徊。

新房实际成交不见回升

在经历了8月第三周13个项目齐开盘的盛况后,北京新房市场回归平淡。在刚刚过去的一周,北京仅有3个项目入市,且并未见到热销场面。以合生滨江帝景项目为例,在开盘当天只有不到10组客户在看房选房;位于天宫院的首开熙悦春天,虽然将精装改为毛坯入市,同时价格也下调至1.9万元/平方米起,但在开盘现场也未见火爆场面。

根据亚豪机构的统计,截至8月24日,北京商品住宅共成交6660套,扣除自住房和定向销售的恒大城项目后,普通商品住宅实际成交为4557套,与去年同期相比下降近3000套,与7月扣除自住房后的4514套基本持平。

“北京新房市场成交回暖最主要原因仍然是自住房的拉动,剔除这部分后,成交量仍然呈下滑趋势。”亚豪机构副总经理任启鑫认为,前期入市的自住房项目目前都进入签约尾声,由自住房项目带来的成交量上升效应也将逐渐衰减。以上周为例,北京商品住宅共成交1593套,环比下降三成。

当然,随着自住房成交量告一段落,其平抑房价的作用也出现了衰退。还是以上周为例,北京新房成交均价出现反弹,环比上涨16.88%。任启鑫表示,整体楼市正在回归量跌价涨的水平。

二手房量升价未升

与新房市场相比,北京二手房在经历了3月开始的萧条后,在改善型人群和成交迫切的刚需人群出手下,呈现了复苏的势头。

北京商报记者在链家地产和平里一门店看到,仅半个月周边小区挂牌量就有了5%的增长,“就一天时间,和平里三区就多了三四套房子,”该门店工作人员介绍说。

在21世纪不动产北京区域总经理寇海龙看来,多数二三线城市限购政策取消的背景下,首套房贷优惠的消息让部分刚需客户的观望心态有所平复,正因如此,随着挂牌量的增加,北京二手房也呈现出成交量的回升。

在海淀区蓟门里一家中介门店,工作人员向北京商报记者介绍,年初该片区1个月最多成交30多套,而到7月时成交量下滑至十余套,不过进入8月,仅第一周便卖了5套,现在成交量已经接近20套。

链家地产的数据显示,8月第三周北京二手房共成交2046套,与上周相比增加8%,与7月同期相比上升13.5%,为4个月来成交量最高的一周。

但成交量的上升却未能拉动成交价格的回升。同样是第三周,北京二手房成交价格为26098元/平方米,较上周未降低1%,从价格走势看,6月以来成交均价一直处于低位徘徊状态。

买房时机已到?

正如中介人员介绍,议价空间的存在是二手房量升价跌的原因。但是目前,随着成交量的攀升,业主对新增房源的价格期许又提高了很多。和平里中介门店工作人员介绍:“8月底、9月初,挂牌较早的房源出售完成后,就要集中卖新近挂牌的,到那时买房肯定价格又上去了,业主认为市场回暖,不会轻易降价了。”

因此,在业内人士看来,在业主捍卫胜利果实意愿愈加强烈的情况下,北京二手房市场将很快迎来触底反弹,量价齐升将成为二手房市场的主调。

但是新房市场却还不能短时期内扭转局面。在亚豪机构总监郭毅看来,在限贷限购政策无实质放松的当下,开发商以价换市才能真正使得楼市回暖。例如,8月17日,合生世界村以毛坯9800元/平方米价格入市,与三年前开盘时的价格基本持平,价格的优惠换来了开盘当天90%的去化率,该楼盘也以成交273套,目前位居8月商品住宅成交排行榜首位。

郭毅称,目前北京刚需住宅已经进入买方市场,在刚需项目供应集中的区域内,价格成为楼盘能够在淡市中突围的重要手段,尤其是在即将临近的“金九银十”,开发商为拉动处于观望中的购房者入市,刚需项目优惠降价幅度将会进一步扩大,从而会一定程度上拉升纯商品房的实际成交量。