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北京高端市场逆市回暖 优质地段项目走俏

2023-05-10 14:56:27

59个项目单价超5万

6.3万元高端甲级公寓成交均价

在普通商品房市场进入量价齐跌的通道时,北京高端住宅市场却逆转一季度的颓势,开始稳步回升。据多家机构统计数据显示,进入4月,高端住宅市场成交量价均呈现反弹趋势,千万级住宅成交量更是明显提升。业内人士认为,高端市场成交量价齐升,凸显其在整体楼市预期不明朗情况下的抗跌保值性,二季度是高端市场传统的销售旺季,在供需双方的推动下,预计成交量还将会有所上升。

高端市场量价齐升

据亚豪机构统计数据显示,今年4月,北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套,环比上涨4%。总价在千万级以上的豪宅成交量更是明显提升,其中1000万以上的豪宅4月成交51套,占比36%,2000万以上的豪宅项目也签约了10套之多,占比为7%,而3月该数据仅为12套和4套。

丽兹行豪宅研究院统计数据也显示,4月北京市高端住宅的总成交面积为25601.33平方米,套均面积为169.55平方米,环比上涨0.9%,同比上涨13.79%。从成交面积区间来看,150-200平方米户型成交占比增加,达到34.44%,为2013年以来最高值。

而在今年一季度,受传统春节淡季因素影响,北京高端住宅市场整体表现低迷,其中高端二手住宅共成交454套,相比去年四季度下降30.89%,同比去年一季度下降69.01%。

进入4月,在高端市场升温的大背景下,北京顶级住宅也在近期蕴势而起。据亚豪机构统计数据显示,4月份,成交价格超过10万元/平方米的顶级住宅共签约4套,其中西单·上国阙成交2套,北京四季世家成交1套,励骏华庭成交1套,而去年全年,也不过有21套住宅的成交价突破了10万元/平方米大关。此外,在销售量不断增加的驱使下,4月北京顶级住宅的平均报价成为自2013年以来历月平均报价的最高点,达到83410元/平方米,环比上涨1%,同比上涨14%。

优质地段项目走俏

“地段、地段还是地段”,亚豪机构副总经理任启鑫认为,高端住宅的地段优势成为其价值长期向好的坚实保障。在当前国内金融系统影子银行风险加剧,流动性错配、期限错配、风险错配和高杠杆导致金融投资所谓的刚性兑付难以为继的前提下,国内财富阶层正在面临重新配置投资组合,在此时,北京优质地段高端项目坚挺的价值走向赢得高端人群的瞩目,决定高端市场逆市走高的原因,也就在于高端人群正在将地段作为置业的首要考虑指标。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为,核心区住宅对稀缺资源的占有是其他区域项目无法比拟的,北京顶尖的商业、行政、医疗、教育资源,加上稀缺的人文景观都集中在核心区,这对区域内生活品质及生活便利的助推作用相当明显。

据亚豪机构统计数据显示,4月北京高端住宅成交区域以朝阳区较为活跃,共成交85套,占比60%。板块集中在CBD和亚奥区域,分别成交34套和29套,占比分别为24%和21%。在任启鑫看来,随着高端楼市的逐渐升温,一些交通便利,拥有高端配套资源的热点区域正在成为高端置业人群的投资首选。

CBD作为核心商务区,区域内的高端住宅项目无论是从自住还是投资角度,性价比都非常高。而受奥运会的成功举办带动的亚奥区域的不断升值,加之可开发土地的日益减少,亚奥区域的发展趋势及前景一直处于利好态势,需求量始终是有增无减。

对于千万级顶级住宅的崛起,任启鑫认为,这凸显其在整体楼市预期不明朗情况下的抗跌保值性。当下的顶级住宅买家日趋专业,对住宅的产品品质、园林绿化、智能科技、配套及安防等方面的综合要求越来越高,特别是购买顶级住宅的财富阶层,更是谨慎理性。所以,核心区顶级住宅所拥有的先天地段优势和成熟品质无疑促成了4月这4套单价超10万元的顶级豪宅的售出。

有望进一步升温

业内人士认为,二季度将进入高端住宅市场传统的销售旺季,在供需双方的推动下,预计北京高端住宅的成交量还将会有所上升。

由于2013年末出台的调控政策使若干高端住宅项目推迟了入市时间,在未来9个月内,北京高端住宅供给量将有所增长。第一太平戴维斯近日发布市场报告预测,今明两年内,将有10个左右高端住宅项目入市,且多数项目的预售价格都超过10万元/平方米。其中,多个地王项目都将在今年登场,包括中赫万柳书院、保利海德公园、万科此前收购凯德的地安门项目,以及三里屯的通盈中心等都计划今年开盘入市。

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月告诉记者,由于前期拿地成本较高,计划在今明两年入市的这些高端项目均价都相对较高,最低的价格预期也在7万元/平方米左右,而多数项目的预期售价均超过10万元/平方米。目前北京高端甲级公寓的成交均价在6.3万元/平方米左右,预计未来这一价格将会逐渐升高。

在宏观政策层面,据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》规定,“十二五”期间,北京三环内原则上不再新增供应住宅用地。随着北京的城市化进程,核心区的土地供应日趋见底,这更加凸显了核心地段的不可复制性和稀缺性。据亚豪机构统计数据显示,目前三环以内仅剩3324套可售住宅,相比去年同期减少了1000套,可见中心城区的住宅产品将愈加珍贵。

在任启鑫看来,北京高端住宅市场出现的量价双增凸显买卖双方对市场的信心,在核心区住宅价值持续走高的驱使下,无论是出于自住、投资还是收藏等心态,高净值人群都会不断加大对北京核心地段住宅的投资,位于四环以内特别是三环以内的高端住宅销量会进一步升温。另一方面,开发商在对市场预期不断走高的情况下,其售卖策略也将更富前瞻性,不会像中低端市场一样“舍价保量”,而是追求高品质、高利润。